Een zeer grote kostenpost door de droogte is funderingsschade!  Een sterk onderschat probleem!

De droogte zorgt voor allerlei problemen, die aandacht krijgen in de diverse media zoals lage waterstanden, watertekorten, uitdroging land, problemen landbouw, tekort bouwmaterialen, waterkwaliteit en verzilting. Echter een zeer grote kostenpost blijft erg onderbelicht: FUNDERINGSSCHADE.

 Deze droge zomer, met lage grondwaterstanden als gevolg, leidt waarschijnlijk net zoals in 2018 tot een grote toename van klachten over scheuren en verzakkingen van huizen. Dit heeft grote gevolgen voor huiseigenaren, zowel financieel als sociaal. Veel overheden gaan er vanuit dat de eigenaar zelf voor de kosten daarvan moeten opdraaien. In grote delen van Nederland doen zich funderingsproblemen voor.  Veen en kleigronden zijn gevoelig voor uitdroging en inklinking. Houten funderingspalen, die tot 1970 werden toegepast gaan rotten bij droogstand, omdat er zuurstof bij komt. Woningen met een ondiepe fundering (op staal gefundeerd ofwel niet onderheid) kunnen ongelijkmatig gaan zakken. Samen met andere oorzaken van funderingsproblemen zoals bacteriële aantasting van houten palen hebben in Nederland tot ca. één miljoen huizen met funderingsschade te maken of krijgen dat nog.

Droogte en grondwater

Droogte heeft gevolgen voor sproeiwater (landbouw), oppervlaktewater (scheepvaart), drinkwater (voorraad is nog groot genoeg), en grondwater (funderingen, natuur).  Een te lage grondwaterstand is funest voor een groot deel van onze huizen met een fundering van voor 1970. Funderingsproblemen nemen toe, al merk je de gevolgen niet meteen zoals bij de scheepvaart. We vergelijken de grondwaterstanden en de klachten van scheuren en verzakkingen die bij de funderingsloketten van KCAF in de droge zomer van 2018 met de huidige droge zomer.

Vergelijking grondwaterstand 2018 met nu

De ‘droogtemonitor, 11 augustus 2022’ van Aveco de Bondt schetst het volgende beeld. De grondwaterstand is inmiddels in heel Nederland meer dan 20 cm lager dan normaal gesproken. De grondwaterstand daalt momenteel wekelijks grofweg 10 cm. Inmiddels (medio augustus) is de grondwaterstand in het westen en het noorden het kantelpunt van de extreme droge zomer van 2018 gepasseerd. In de hogere delen van Nederland reageert de grondwaterstand trager op droogte. In de komende weken tot maanden wordt duidelijk of daar ook de extreme laagtes worden bereikt. De verwachting is van wel. Lokaal bestaan er grote verschillen in de grondwaterstand. Een voorbeeld daarvan is de grondwaterstand in de buurt van de grote rivieren omdat hier naast gebrek aan regen ook de het lage rivierpeil van invloed is op de grondwaterstand. Met name bebouwing langs en in de buurt van rivieren en kanalen op (voormalige ) dijken lopen een groot risico op funderingsschade.

Schade meldingen in 2018 en 2022

De droge zomer van 2018 heeft wel wat losgemaakt bij huiseigenaren. Het aantal meldingen van funderingsschade bij het KCAF Nationaal Funderingsloket rees de pan uit. Tot en met 2017 ging het om 1 tot 3 meldingen per week. Medio april 2019 ging het al om 5 tot 10 meldingen per dag.

De schademeldingen kwamen toen al uit 138 van de345 Nederlandse gemeenten. Wat daarbij opvalt is dat de meldingen in de al bekende risicogebieden toenemen. Dit zijn de gebieden met slappe bodems in combinatie met woningen gebouwd voor 1970. Tot die tijd werden daar veel houten paalfunderingen toegepast. Bovendien zijn er vanaf 2018 meldingen uit gebieden die tot voor kort niet als risicogebieden voor funderingsschade zijn aangeduid zoals in de riviergebieden en op de (hogere) zandgronden. Daarbij valt op dat zowel over woningen met een ondiepe fundering als over woningen op houten palen schade gemeld wordt.

Het aantal meldingen die nu al bij het nationaal funderingsloket binnenkomen ligt al hoger dan het aantal in de zomers van 2018 en 2020. Het aantal gemeenten waar meldingen vandaan komen is inmiddels ver drievoudigd ten opzichte van dezelfde periode in 2018.

Totale schade verwachting

Volgens een schatting van KCAF lopen tot ongeveer één miljoen woningen risico op funderingsschade. Dat is één op de vier woningen gebouwd voor 1970. Later gebouwde woningen staan in principe op betonnen palen of op ondiepe fundering ( op staal).  De kosten van funderingsherstel van een woning kunnen al snel oplopen van 50.000 tot 100.000 euro of meer. Bedragen die maar weinig eigenaren op hun bankrekening hebben staan. Geschat wordt dat de totale schadebedragen kunnen oplopen tot 60 miljard euro in 2050. Dit schrikbeeld zou mee kunnen vallen als we nu samen aan de slag gaan ook met preventie. Er is meer duidelijkheid nodig over de te verwachten omvang van de schade. De droogte met te lage grondwaterstanden als gevolg lijdt in ieder gevolg tot een versnelling van de problemen. Daarbij moeten we wel bedenken dat volgens de klimaatscenario berekeningen van het KNMI we in de toekomst rekening moeten houden met een verdere daling van de grondwaterstand.

De oorzaken van funderingsproblemen die met een lage grondwaterstand te maken hebben zijn paalrot, negatieve kleef en ongelijkmatige zettingen. Bij paalrot vindt aantasting van funderingshout door schimmelvorming plaats omdat door de droogstand van het funderingshout er zuurstof bij het funderingshout komt. Bij een cumulatieve droogstand van 10 jaar gaan houten funderingen problemen opleveren. De verborgen gebreken nemen extra toe door droogte. Paalrot is een ‘silent killer’ je merkt het pas als het te laat is.

Negatieve kleef vindt plaats door bodemdaling. De zakkende grond trekt de fundering al dan niet gelijkmatig omlaag. Een lage grondwaterstand versterkt dit proces omdat een droge bodem zwaarder is dan een natte bodem, deze zakt en (eventueel) wordt opgehoogd, met een aanvullende belasting tot gevolg.

Ongelijke zettingen door lage grondwaterstanden vormen ook de oorzaak van schade aan op staal gefundeerde panden. Een ondergrond met veen- en/of kleilagen heeft te maken met ongelijkmatige zettingen bij droogte. Een kaartje met schademeldingen bij het funderingsloket KCAF met als opgegeven oorzaak bodemdaling (groen) en overige oorzaken (blauw) illustreert dit.

Meldingen na de droge zomers van 2018 en 2020

 Effectieve funderingsaanpak: samen aan de slag gaan!

De verdeling van het schaarse water is in Nederland goed geregeld met een landelijke crisis organisatie. Er worden prioriteiten gesteld in de toedeling van water. Het besef dat het in de toekomst structureel anders moet met onze waterhuishouding wordt breed gedragen. We zijn al heel lang gewend het water dat valt zo snel mogelijk voortvarend af te voeren naar zee. Ons land is daar op ingericht. Terwijl hoog Nederland met haar zandgronden in principe een grote wateropslag kan zijn voor tijden van droogte. Dan moeten we het regenwater daar vast te weten houden en op laten nemen in de bodem. Dat vraagt om een structurele aanpak. Het kan, want jaarlijks gezien valt er genoeg water. We besteden hier in dit artikel verder geen aandacht aan en richten ons op de funderingen van huizen.

Door het omvangrijke schaderisico bij funderingen verzandt het gesprek te vaak in het wijzen naar de verantwoordelijkheden van de burger zonder dat er sprake is van een handelingsperspectief.

Iedereen moet stoppen met wegkijken. Dat geldt voor huiseigenaren, marktpartijen, gemeenten, waterschappen, provinciale en rijksoverheid. Daarvoor is het funderingsprobleem nu al te groot.  Droogte met als gevolg lage grondwaterstanden maakt dit alleen maar erger. Samen de schouders er onderzetten is noodzakelijk. Dat gebeurt  nu nog veel te weinig. Dat moet echt voortvarend opgepakt worden. Van alle partijen worden inspanningen gevraagd om de funderingsproblematiek het hoofd te bieden. Het is een illusie om te denken dat huiseigenaren het funderingsprobleem alleen op kunnen lossen.

In 2020/2021 is er dan ook een coalitie gevormd, bestaande uit de NVV ( Nederlands Verbond van Verzekeraars) , de NVB ( Nederlands Vereniging van banken), Aedes ( koepel van woningcorporaties), VEH ( vereniging Eigen Huis) en KCAF. Deze coalitie heeft een gezamenlijk beroep gedaan aan het Rijk om meer middelen toe te kennen aan de oplossing van de problemen en om de regie te nemen bij gedegen aanpak. Tot nu toe is daar nog weinig van terecht gekomen.

We lopen even de belangrijkste partijen af:

• Gemeenten, waterschappen en huiseigenaren: Met actief grondwaterpeilbeheer kan droogstand van funderingen voorkomen worden door lokaal maatregelen te treffen mits voldoende oppervlaktewater aanwezig is. Met een leidingenstelsel wordt oppervlaktewater toegevoegd aan het grondwater. Zo blijven houten palen nat. Voorbeelden zijn ondermeer te vinden in Rotterdam, Schiedam, Amsterdam, Diemen, Alkmaar en Dordrecht. Het is nog wel een druppel op een gloeiende plaat. Opschaling van projecten is noodzakelijk om een deel van de verwachte funderingsschade te voorkomen. Een combinatie met rioolvervanging biedt de mogelijkheid van werk met werk maken. De KCAF Funderingsladder en producten als de KCAF FunderMaps kunnen gemeentes inzicht en handvaten aanreiken om toch aan de slag te gaan.
• Gemeenten, waterschappen en provincies: Bewustzijn bevorderen bij burgers en helpen. Dat kan helpen kan bij voorbeeld door goede informatievoorziening en het aanbieden van procesbegeleiding. Een toenemend aantal gemeenten heeft, vaak met hulp van KCAF, een funderingsloket opgericht om huiseigenaren van dienst te kunnen zijn. Dit verdient  meer navolging. De volgende plaatsen hebben een Funderingsloket: Rotterdam, Amsterdam, , Zaanstad, Dordrecht, Schiedam, Gouda, Haarlem en Emmen. Verder is zijn er twee regionale loketten: Veenweidegebied Friesland ( samenwerking 9 gemeentes) en Regio Het  Groene Hart/Midden Holland.
• Huiseigenaren: Zich er van bewust zijn dat een fundering een belangrijk onderdeel van hun bezit is dat ook aandacht behoeft en waarvoor zij primair verantwoordelijk zijn. Wees alert, negeer belangrijke signalen zoals klemmende ramen en deuren , scheurvorming en verzakking niet. Kom in actie want hoe langer gewacht hoe groter de schade.
• Rijk en kredietverschaffers (banken en verzekeraars): Het eind 2017 opgerichte Fonds Duurzaam Funderingsherstel werkt zeer matig. Het was niet meer en niet minder dan een eerste stap. Aan een verbeterd fonds wordt gewerkt. Nu maar hopen dat huiseigenaren in heel Nederland snel gebruik kunnen gaan maken van funderingsleningen met bijbehorende voorwaarden. KCAF heeft al eerder aangedrongen om dit fonds landelijk te doen werken, met rugdekking vanuit het Rijk en om naast leningen ook daadwerkelijk subsidie te verstrekken aan eigenaren. Een goed voorbeeld is de provincie Overijssel die in het erkend project Kanaal Almelo-Den Haandrik de kosten van herstel onder voorwaarden grotendeels vergoed. Het kan dus wel!
• Makelaars, taxateurs en kredietverschaffers. Meer en betere aandacht bij aan- en verkoop van woningen. Voorkom miskopen door huizen met risico op funderingsschade te verkopen zonder met die schade rekening te houden. Het gaat immers om grote bedragen en funderingsrisico’s verzekeren is onmogelijk. Met het nieuw model taxatierapport is hier de eerste stap mee genomen. Het funderingsrisicorapport met of vastgestelde (kwaliteits)gegevens van funderingen of resultaten uit modelanalyses is hierin een verplicht onderdeel.