KCAF heeft aan onderstaande artikel van Arjen Schreuder van NRC Next bijgedragen. Foto’s van Walter Herfst.

Periodes van droogte zullen vaker voorkomen. Nederland moet zich aanpassen. Aflevering 3 uit een serie: huizen op houten palen.

Ze vallen nauwelijks op: sensoren aan de gevel die meten of en in welke mate de woningen aan het verzakken zijn en scheef staan. De sensoren zijn hard nodig in deze straten van het Kleiwegkwartier in Rotterdam. „Dit is al jaren een hotspot van schade door scheefstand”, zegt geotechnicus Don Zandbergen, adviseur bij de gemeente Rotterdam en het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. „Daarom doen we hier permanent onderzoek.”

Droogte is een belangrijke oorzaak van het verzakken van huizen. In heel Nederland vertonen woningen scheuren en verzakkingen, vooral woningen die zijn gebouwd op veen en op klei; grond die bij uitdroging inklinkt en zakt. De grondwaterstand is vooral in de Randstad cruciaal; veel woningen zijn gebouwd op palen die gaan rotten als het grondwater zakt en ze droog komen te staan.

Pakketten klei en veen

De palen rusten in het Rijnmondgebied op een krachtige zandlaag op twaalf tot twintig meter diepte, met daarboven verschillende pakketten klei en veen. Verdroging van dit pakket ‘dik water’ leidt hier niet alleen tot paalrot, maar ook tot verzwakking van deze bodemlagen. Ook de grondwaterstand daalt gestaag, onder meer door het gebrek aan neerslag de afgelopen jaren.

Het kan dus ook al decennia lang gaande zijn. En dat vermoeden we hier

Don Zandbergen geotechnicus

Toch zijn er omstandigheden die maken dat er schade zou kunnen ontstaan. „Daarom spreken we van code oranje.” Dat betekent: monitoring. Als het grondwater hoger staat dan anderhalf tot twee meter onder het maaiveld, bij het hoogste funderingshout, dan is er geen probleem. Als het grondwater lager staat, kunnen palen gaan rotten. „Daar gaan decennia overheen. Maar het kan dus ook al decennia lang gaande zijn. En dat vermoeden we hier.”

De cijfers komen van uitgebreid onderzoek. Niet alleen meten sensoren aan de gevels enkele keren per dag automatisch eventuele scheefstand, ook wordt het grondwaterpeil voortdurend gemeten en zijn er metingen van satellieten die verzakkingen aantonen. Onlangs kwamen voor Rotterdam de laatste cijfers beschikbaar, geanalyseerd door Guillermo Elias, student techniek van de Hogeschool Rotterdam. Hij meldt dat de afgelopen drie jaar de panden met gemiddeld minder dan één millimeter zijn gezakt. „Dus dat valt mee”, concludeert Zandbergen. „We hebben eerder tegen de bewoners gezegd dat ze er rekening mee moeten houden dat hun fundering over tien tot vijftien jaar misschien moet worden vervangen. Die prognose blijft nu staan.”

Veel keuze bij technische oplossingen is er niet: het is een kwestie van nieuwe palen onder de panden plaatsen. Dat is duur; ongeveer 75.000 euro per pand. In de panden wonen gemiddeld drie huishoudens, dus dat is een kostenpost van 25.000 euro. Je zou ook de grondwaterstand kunnen verhogen, zodat de palen onder de grond niet droog staan en niet rotten. Zandbergen: „Maar dat kun je niet voor een groot gebied doen, omdat er ook veel huizen met ondiepe funderingen staan die juist niet onder water moeten staan. Net als wegen.”

Communiceren over schade

Veel ellende kan worden voorkomen door: openheid. Dankzij het permanente onderzoek kan Rotterdam exact het tempo bepalen waarmee de huizen op de slappe grond verzakken en funderingen moeten worden aangepakt. Het resultaat van dat onderzoek wordt aan pandeigenaren overgelegd, maar dan is het wel zaak dat zij daarmee rekening houden. En: dat ze bij de verkoop en aankoop van een woning communiceren over funderingsschade. „Op papier is alles geregeld”, vertelt Zandbergen. „Iedere makelaar en taxateur in de Randstad moet weten dat hij naar de fundering moet kijken. Maar in de praktijk wordt er vaak niet naar gekeken of naar gevraagd. Het is nog verre van ideaal.”

Uit een van de woningen met sensoren stapt een vrouw die enkele weken geleden haar huis blijkt te hebben gekocht. Wat weet zij van haar fundering? „Ik ben door de vorige bewoner hierover verkeerd voorgelicht”, vertelt de vrouw, die niet met haar naam in de krant wil. De verkoper heeft nagelaten te vertellen dat de fundering wellicht over tien tot vijftien jaar vervangen moet worden. Dat moet hij wel geweten hebben; de eigenaren van alle huizen in deze straat hebben eerder de resultaten van onderzoek gekregen. „Ik denk erover om hem aansprakelijk te stellen.” Ze is alvast aan het sparen geslagen.

Enkele huizen verderop woont Rick Onderstal (29), in een huis dat eveneens van een sensor is voorzien. Hij kreeg bij de aankoop van zijn huis bijna vier jaar geleden „een heel boekwerk” met informatie over de kwetsbare fundering. Onderstal maakt zich geen enkele zorgen. „Bij de koop van het huis werd mij verteld dat er misschien problemen zouden komen met de fundering en dat als de situatie niet zou verbeteren, dat ons misschien 25.000 euro per huishouden in dit pand zou kosten. Dat neem je voor lief. Mensen willen hier nu eenmaal graag wonen. Huizen zijn hier binnen een week verkocht. Eén keer hebben we de afgelopen jaren iets van de gemeente gehoord. Er werd gezegd dat het niet slecht met de grondwaterstand ging. Dat idee had ik zelf ook al, want ik ben vorig jaar aan het graven geweest in m’n achtertuin en ik stuitte al na dertig centimeter op water. Dus wat mij betreft kunnen ze die meters wel van de muur halen.”