Funderingszorgen in een veranderend klimaat

KCAF heeft bijgedragen aan dit artikel van Aedes Magazine.

Scheuren in de gevel, klemmende deuren en ramen, scheve vloeren of een verzakte stoep: signalen dat er iets mis kan zijn met de fundering. ‘Ik schat dat 1 miljoen huizen in ons land hiermee potentieel te maken kan krijgen. Dat is een kwart van de woningvoorraad van vóór 1970’, zegt Dick de Jong, directeur van de stichting KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). ‘Ik praat over een risico, er hoeft niet direct iets aan de hand te zijn.’

Nederlandse woningen kennen drie typen funderingen. Voor 1970 kregen huizen een fundering met houten palen of een zogeheten ‘fundering op staal’ (waarbij de muren rechtstreeks op de bodem rusten). Na 1970 gingen er betonpalen de grond in. Deze laatste groep loopt de minste risico’s, slechts 2 procent van de funderingsproblemen betreft huizen van de afgelopen 50 jaar.

Niet altijd zichtbaar

Funderingsproblematiek krijgt steeds meer aandacht dankzij actuele thema’s als bodemdaling en klimaatverandering. Toch is dit maar een deel van het verhaal. Funderingsproblemen ontstaan ook door constructiefouten, schimmels (paalrot) of bacteriën (palenpest).

Daarnaast is er op sommige plaatsen sprake van ‘negatieve kleef’: het verschijnsel waarbij inklinkende grond aan de houten paal gaat hangen en een extra belasting vormt. De problemen zijn niet altijd zichtbaar. Als een woning in zijn geheel verzakt, kan het even duren voordat de huiseigenaar zich hiervan bewust wordt.

‘Meldingen van funderingsproblemen kwamen het afgelopen jaar voor meer dan een kwart uit onverwachte gebieden’

De Jong: ‘De grootste uitdaging ligt nog altijd in gebieden met een slappe klei- of veenbodem, dus het noorden en het westen. Door de droge zomer van 2018 zien we een versnelling van deze problematiek, maar duiken ook ineens funderingsproblemen elders in Nederland op.’

‘Van de meldingen die we afgelopen jaar ontvingen bij ons nationale funderingsloket, kwam meer dan een kwart uit onverwachte gebieden: Overijssel, Gelderland, Noord-Brabant, Drenthe. Dat is een direct gevolg van klimaatverandering.’

In de kinderschoenen

In het Gelderse Zevenaar kunnen ze erover meepraten. In de afgelopen tijd ontving Baston Wonen rond 30 meldingen van huurders over mogelijke funderingsproblemen. ‘We merken dat er versneld verzakkingen plaatsvinden door inklinking van de grond’, zegt Tom de Wit, projectleider van het team dat de funderingsstrategie moet bepalen.

‘Door de extreme droogte van de afgelopen twee jaar heeft de bodem aan volume ingeleverd. De meldingen die we krijgen gaan voornamelijk over woningen met een fundering op staal.’

Grootschalige aanpak van funderingsproblematiek staat bij Baston Wonen nog in de kinderschoenen. Ze inventariseren nu eerst de meldingen, waarna ze bepalen in welke gevallen uitgebreid funderingsonderzoek nodig is en waar monitoring voorlopig volstaat. ‘Wat we willen weten is welke wijken de meeste schade hebben en welke aanpak daarbij hoort.’

Woningcorporaties die mogelijke funderingsschade constateren, moeten rekening houden met een proces van minimaal twee jaar tot aan de oplevering van de nieuwe fundering, vertelt Martine Coevert, zelfstandig adviseur Funderingsaanpak en adviseur Bodemdaling voor de gemeente Rotterdam. Funderingsproblematiek is uitermate complex.

Allereerst is er de techniek: uitgebreid funderingsonderzoek met een duik in de archieven en het verrichten van metingen en monsters. Bij voorkeur te combineren met bodemonderzoek, om verrassingen rond vervuiling tijdens de uitvoering te voorkomen.

Uit het funderingsonderzoek volgen drie mogelijke conclusies: groen (niets aan de hand), oranje (geen acuut gevaar, maar monitoring gewenst) en rood (fundering moet worden vervangen). In het geval van een rood stoplicht volgen het aanvragen van offertes en vergunningen en het regelen van financiering, de werkvoorbereiding en uiteindelijk de uitvoering en oplevering van het herstel.

Veel complexer dan de techniek is volgens Martine Coevert het communicatieve aspect. Niet alleen huurders, maar ook buren moeten in het proces worden betrokken. Bij gespikkeld bezit bijvoorbeeld is sprake van zogeheten mandeligheid, gedeeld eigendom van de fundering. Buren beslissen dan mee, moeten toestemming verlenen voor de werkzaamheden en vaak zelfs meebetalen. Goed overleg is cruciaal. Boze buren kunnen flink dwarsliggen, zelfs een gang naar de rechter is niet uitgesloten.

Coevert: ‘Woningcorporaties kijken zakelijk naar funderingsherstel, maar particulieren veel emotioneler. Vergelijk het met een rouwproces: ongeloof, boosheid, verdriet. Je zit al gauw op zo’n 80.000 euro per woning, dat zijn immense bedragen. Ik heb meegemaakt dat mensen hun hele pensioenspaarpot erin moesten steken. Dat is keihard.’

Corporaties doen er daarom bij mandeligheid goed aan ruim de tijd te nemen voor het voortraject. Daarnaast is tijdens de uitvoering communicatie met omwonenden belangrijk. ‘Maak kenbaar waar mensen terecht kunnen met klachten, hou ze op de hoogte van de voortgang. Dat komt het begrip ten goede.’

Toch biedt funderingsherstel ook kansen, zegt Coevert. Het kan bijvoorbeeld samengaan met de bouw van een extra woonlaag, verduurzaming of noodzakelijke renovaties. Het is daarom belangrijk bij funderingsproblemen goed te kijken naar de woning of het complex als geheel. Is het de kosten voor het herstel nog waard? Of is sloop en nieuwbouw een betere optie?

Geen exacte wetenschap

Woonstad Rotterdam heeft zo’n 17.000 woningen op houten palen. Sinds een jaar of vijf voert de corporatie grootschalig funderingsherstel uit. Het gaat om projecten van zo’n 50 tot 100 woningen per keer, waarbij per jaar van maximaal 150 woningen de funderingen worden hersteld. Ettelijke honderden woningen wachten nog op aanpak of worden nauwlettend in de gaten gehouden.

‘Het is geen exacte wetenschap’, aldus Saskia de Vries, procesmanager bij Woonstad Rotterdam. ‘Voor bewoners is dat soms lastig. Dan blijkt uit onderzoek dat de fundering onvoldoende is, maar wachten we toch nog even met de aanpak, omdat de situatie stabiel lijkt.’

‘Als we overgaan tot funderingsherstel, ligt onze belangrijkste focus altijd bij de huurders. In welke situatie komen deze mensen terecht? De markt in Rotterdam zit behoorlijk op slot, wij hebben weinig ruimte voor wisselwoningen. Dus kiezen we vaak noodgedwongen voor een aanpak in bewoonde staat.’

Houdbaarheidsdatum

De Vries: ‘Ongeveer een jaar voordat de werkzaamheden beginnen, gaan we de huurders grootschalig informeren. Tijdens huisbezoeken en informatieavonden nemen we de consequenties voor een ieder door. Huurders die op de begane grond wonen, moeten er meestal uit en wonen acht maanden tot een jaar elders.’

‘Huurders op de woonlagen erboven kunnen vaak blijven, maar wonen op een bouwplaats. Dat levert veel geluidsoverlast op, met name bij het maken van inkassingen (zagen in de muren) of het heien van nieuwe palen. Maar ook stofoverlast, modder.’

Toch hoeft dat niet te leiden tot een klachtenregen. ‘Ik vind dat mensen meestal verrassend begripvol zijn.’ Problematischer wordt het als de planning uit de hand loopt. Want begrip heeft een houdbaarheidsdatum, heeft De Vries gemerkt.

‘Wij hebben relatief veel bewoners die overdag thuis zijn, voor hen is het heel ingrijpend. Spelen er medische klachten bij huurders, dan kijken wij of we tijdelijk een andere plek kunnen aanbieden. We hebben ook altijd rustwoningen, waar mensen overdag naartoe kunnen. En met aannemers maken we goede afspraken over werkuren.’

Bondgenoot

Een actieve gemeente is een waardevolle bondgenoot. Niet alleen voor informatie over de historie van een wijk of grondwaterstanden, maar ook in de communicatie. Dit geldt zeker in Rotterdam, vertelt Saskia de Vries. ‘Het Funderingsloket probeert huiseigenaren op alle mogelijke manieren te stimuleren tot funderingsonderzoek.

Dat gebeurt in de vorm van een carrousel, ze gaan van wijk naar wijk. Wij kunnen veel gemakkelijker in gesprek met mandelige buren, als de gemeente eerst in de wijk is langs geweest. Huiseigenaren weten dan al wat er speelt. Vaak zijn ze zelfs blij als we aanbieden dat wij het herstel organiseren en zij een redelijk deel van de totale kosten meebetalen. Voorafgaand aan de werkzaamheden doet de gemeente soms een extra informatieronde in de wijk. Wij zijn daar heel blij mee.’

Speldenprikken

Helaas is Rotterdam een gunstige uitzondering, zegt Dick de Jong (KCAF). ‘Een aantal gemeenten in ons land is heel actief, maar dat zijn speldenprikken.’ Hij zou graag meer gemeentelijke verplichtingen zien.

‘Wij maken nu bijvoorbeeld voor een aantal gemeenten en corporaties funderingskaarten (Funder Maps), maar eigenlijk zou dit voor alle gemeenten verplicht moeten zijn. Corporaties kunnen aan de hand van die kaarten de “hotspots” van hun woningvoorraad bepalen.’

Daarnaast zouden gemeenten kunnen nadenken over het plaatselijk aanpassen van de grondwaterstand, daar waar dit technisch kan en verantwoord mogelijk is. ‘In Rotterdam loopt op dit moment een proefproject dat wellicht 400 funderingen kan redden. Een potentiële maatschappelijke schadepost van 32 miljoen euro.’

‘Diverse gemeenten leggen op verschillende plaatsen zogeheten DIT-riolen (Drainage Infiltratie Transport) aan, waarmee de hoogste en laagste pieken van de grondwaterstand worden afgevlakt. Ook daarmee kan schade aan funderingen worden voorkomen.’

Prestatieafspraken

Volgens Dick de Jong is het vooral belangrijk funderingsproblematiek onderdeel te maken van de prestatieafspraken. Ook de rol van de gemeente ligt dan vast. ‘Bijvoorbeeld waar het gaat om een goede waterhuishouding. Dat kan het behoud zijn van je huis. Ook communicatie vanuit de gemeente richting huiseigenaren en omwonenden kan deel uitmaken van de prestatieafspraken. Op die manier wordt de gemeente veel meer op scherp gezet.’ In Rotterdam maakt de funderingsproblematiek inmiddels deel uit van de prestatieafspraken.