Waarom een Funderingsrisicorapport?
De inschatting is dat circa een half miljoen woningen in Nederland (herberekening Q1 2025 op basis van de FunderMaps-database) met funderingsproblemen te maken hebben of kunnen krijgen. Hierbij is de invloed van de klimaateffecten nog niet meegenomen.
In Nederland ontbreekt het op landelijk niveau aan een historische registratie die bijhoudt welk type fundering onder een pand is toegepast, wat de kwaliteit van die fundering is, of dat een fundering is hersteld omdat het eerder funderingsproblemen heeft ontwikkeld. Het bijhouden van het type en de kwaliteit van een fundering is een belangrijke registratie om op orde te hebben, zeker ook wanneer we de invloed van klimaateffecten en de bijbehorende schadeprognoses willen meenemen in toekomstige berekeningen.
Als Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek beogen wij met de FunderMaps-database deze registratie zo goed als mogelijk compleet te krijgen. Dat is een behoorlijke opgave die alleen met terugwerkende kracht uitgevoerd kan worden. Immers, alleen panden met een bouwjaar na circa 1970 ontwikkelen doorgaans geen funderingsprobleem meer door gebruik van betonpalen. Het jaar 1970 is geen harde lijn en kan sterk afwijken per regio en type bebouwing.
Funderingsrisicorapport
KCAF-NRVT-NWWI
Het funderingsrapport wordt automatisch door het NWWI ter beschikking gesteld voor te valideren taxaties.
Wat houden de gegevens en de risicoinschatting in?
De gegevens zoals het funderingstype en de risico inschatting behorende bij een bepaald soort funderingsrisico worden ontsloten voor taxatie doeleinden. De gegevens worden daarmee geleverd aan deskundige partijen zoals een taxateur, makelaar of bouwkundige die de informatie ook kan duiden en op locatie kan beoordelen. Het is aan deze deskundige partij om op basis van de ontsloten gegevens uit FunderMaps op locatie het funderingsrisico vast te stellen of te nuanceren.
Wat is de betrouwbaarheid van de gegevens?
Niet voor elk pand in Nederland zijn er gegevens beschikbaar over het type fundering en de kwaliteitsgegevens. Op dit moment zijn er in FunderMaps, de database applicatie van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), van ca. 35% van de panden (berekening Q1 2025) in Nederland met een bouwjaar van voor 1970 gegevens over de fundering bekend. Indien er gegevens op pandniveau beschikbaar zijn worden dat vastgestelde gegevens genoemd. Wanneer binnen een bouweenheid (vergelijkbare bebouwing als naastgelegen panden) vastgestelde gegevens beschikbaar zijn gelden die uitgangspunten voor alle panden binnen de bouweenheid. Dit heet een afgeleide kwaliteit. Met deze vastgestelde en afgeleide gegevens wordt door toepassingen van modellen een voorspelling gedaan voor de panden waar die gegevens niet van beschikbaar zijn.
Deze modellen geven een indicatie van het meest waarschijnlijke funderingstype. De bepaling van de indicatieve funderingskwaliteit berekent het model met behulp van verschillende data over de ondergrond, grondwater en in sommige delen van Nederland ook zakkingsmetingen van panden gemeten vanuit satellieten. Deze modelgegevens worden indicatief genoemd.
In het funderingsrisicorapport waar de funderingsgegevens worden getoond staat altijd vermeld of het om een vastgestelde, afgeleide of indicatieve betrouwbaarheid gaat.
Wat als de gegevens niet kloppen?
De gemiddelde accuraatheid van het model is hoog maar het blijft een modelberekening. Het kan dan ook voorkomen dat het model een onjuiste conclusie voor het funderingstype heeft getrokken. Daarmee is ook de risicoschatting niet juist. In het geval van een misclassificatie kan een melding worden gemaakt. Op basis van de meldingen worden de gegevens, indien juist bevonden, aangepast en verwerkt.
Meldingen zijn dan ook altijd welkom voor verwerking. Daarmee wordt de database meer compleet en neemt de betrouwbaarheid van het model verder toe. Documenten, zogenaamde bewijsvoering, zijn dan welkom maar niet noodzakelijk.
Een melding of verzoek tot wijziging van gegevens kan op deze pagina gemaakt worden door de pandeigenaar of door de betrokken professional.
Wijzigingen doorgeven
Zijn er nog andere gegevens beschikbaar?
Ja. Hoewel het de ambitie is om de landelijke database zo gevuld mogelijk te krijgen is het KCAF afhankelijk van beschikbare databronnen. Niet alle soorten informatie kunnen en mogen geïnventariseerd worden. Daarnaast zijn er informatiestromen uit digitale archieven van gemeenten die niet eenduidig kunnen worden gekoppeld. Denk hierbij aan PDF-archiefstukken die iets over pand en wijk kunnen zeggen maar die niet direct te koppelen zijn aan één of meerdere adressen.
Voor de bronnen is onderstaande index ter beschikking. Aanvullende informatie kan daar worden opgehaald of worden opgevraagd. Deze informatie dient beschouwd te worden ter aanvulling van de gegevens uit het .
Ook zijn er gemeenten die via een loket actief informatie ontsluiten op aanvraag. Deze funderingsloketten zijn er voor de Gemeenten. Voor een actueel overzicht wordt verwezen naar: https://www.kcaf.nl/lokale-loketten-voor-funderingsproblematiek/
Indicatieve Funderingsrisicoviewer Houten palen
De Indicatieve Funderingsrisicoviewer Houten palen is een verouderde kaartlaag en vormt de voorloper van het huidige funderingsrisicorapport. Deze viewer is niet langer geschikt voor gebruik bij taxaties onder validatie van het NWWI. Voor andere doeleinden kan de kaart nog wel als indicatief uitgangspunt worden gebruikt.
De kaart geeft een inschatting van de kans op de aanwezigheid van houten paalfunderingen. Aangezien houten palen gevoelig zijn voor aantasting, betekent dit dat het risico op funderingsproblemen in deze gebieden groter kan zijn. De kaart geeft géén informatie over panden met een andere funderingsvorm.
FAQ
Er wordt onderscheid gemaakt in 5 niveaus:
- A (geen) – Nieuwbouw woningen met betonpalen en herstelde panden; Geen risico op de aanwezigheid van funderingsrisico’s.
- B (Laag) – Er zijn geen die tot een verhoogd risico leiden. Wel zijn de ingrediënten aanwezig. Zoals de aanwezigheid van een houten paalfundering of een oude, niet onderheide fundering.
- C (Midden) – Berekeningsresultaten bevinden zich in de marge en geven een licht verhoogd risico.
- D (Hoog) – Bij een hoog risico is er voor het corresponderende funderingsrisico een berekeningen niet gehaald.
- E (Urgent) – Bij een hoog risico is er voor het corresponderende funderingsrisico een toetsing niet gehaald of een bewijslast beschikbaar van een probleem. Dit kan een verhoogd zakkingsgedrag zijn of in de database.
Globaal gezien zijn er twee groepen funderingstype die elk een onderverdeling kennen:
Fundering op palen:
- Funderingspalen gemaakt van (voorgespannen) beton
- Houten funderingspalen, gemaakt van grenenhout of vurenhout
- Houten funderingspalen met een betonopzetter
- Stalen buispalen, gevuld met zand en/of beton
Niet onderheide fundering (ook wel bekend als fundering op staal):
- Fundering op stroken, poeren of plaat direct op (gestabiliseerde) zandgrond
- Fundering op slieten (korte takken verticaal in de grond gestoken)
Elk type kent zijn eigen faalmechanismen. Zo is een grenen houten paal gevoelig voor bacteriële aantasting, maar een vuren houten paal niet. Beide soorten zijn wel gevoelig voor schimmel bij droogstand.
Houten palen:
- Droogstand: Door blootstelling aan zuurstof gaat het hout schimmelen en rotten, wat leidt tot verlies van draagkracht.
- Palenpest: Bacteriële aantasting van grenen houten palen, die het hout van binnenuit aantast.
Niet onderheide fundering:
- Ontwateringsdiepte: Vocht trekt op in de constructie bij hoge grondwaterstand, wat schimmelvorming en constructieve schade kan veroorzaken.
- Grondwaterstandsfluctuatie en -daling: Kan leiden tot consolidatie van klei/veenlagen en verzakking van het pand.
- Verschilzakking: Zakking in de ondergrond zorgt voor verschilzakking van het pand.
In de database worden panden bijgehouden die zijn hersteld. Dit zijn panden die voorheen een funderingsprobleem hadden, maar sindsdien zijn hersteld en doorgaans geen risico meer vormen.
Het is niet uitgesloten, maar de kans is zeer klein. Bekende problemen bij betonpalen komen meestal voort uit uitvoerings- of constructiefouten. De kans op funderingsproblemen bij moderne betonfunderingen is verwaarloosbaar.
Ja. De gegevens zijn niet privacygevoelig. Denk aan vergelijking met schadehistorie van auto’s of het openbaar energielabel. De data komt uit archiefonderzoek, meldingen, gemeentelijke bronnen en gebruikers van FunderMaps die toestemming hebben gegeven.
Nee. Het funderingsrisicorapport is een indicatief rapport, vaak gebaseerd op data en signalen. Een funderingsonderzoek conform de KCAF-richtlijn is een fysiek onderzoek ter plaatse door een deskundige.
Een QuickScan is een oriënterend onderzoek naar scheefstand en mogelijke funderingsproblematiek. Het kan uitgevoerd worden door erkende bureaus volgens de KCAF-richtlijn voor de QuickScan. Een QuickScan is een voorloper van een volledig Funderingsonderzoek en deze onderzoeken sluiten op elkaar aan. Uit de QuickScan kan een advies komen om een funderingsonderzoek conform de KCAF-richtlijn te laten uitvoeren.
De herstelkosten worden per pand bepaald. Bij meerdere adressen in één pand (zoals bij appartementen), moeten deze kosten worden verdeeld over de eigenaren.
Het Funderingsrisicorapport is een signaleringsinstrument, gebaseerd op gegevens over de ondergrond en informatie van het pand zelf of van omliggende panden. Dit kan afkomstig zijn uit archiefonderzoek, een QuickScan en funderingsonderzoeken.
Afhankelijk van de beschikbaarheid en specificiteit van de pandgegevens wordt de betrouwbaarheid van het risico ingeschat.
Het rapport helpt om risico’s vroegtijdig te signaleren. Bij een verhoogd risico kan vervolgactie nodig zijn zoals het laten uitvoeren van een QuickScan.
Bij hoog risico en vastgestelde of afgeleide betrouwbaarheid is actie wenselijk. Bij midden risico met aanvullende signalen ook. Bij twijfel kan een QuickScan helpen.
Het model voorspelt verhoogd risico, maar de betrouwbaarheid is laag (bijv. weinig data). In zo’n geval wordt aanvullend onderzoek geadviseerd zoals het laten uitvoeren van een QuickScan.
Als er visuele schade of aanvullende signalen zijn bij een midden risico, dan kan vervolgonderzoek zoals een QuickScan gerechtvaardigd zijn.
Herstelkosten worden alleen getoond bij een hoog risico én wanneer de betrouwbaarheid van het oordeel vastgesteld of afgeleid is.
Ja. In bijv. Amsterdam, Zaanstad of Rotterdam komen meer houten paalfunderingen voor. Regionale verschillen zijn beschikbaar.
- Landelijke bronnen: GeoTOP, BRO, AHN, NWM, de bodemkaart en literatuurstudies.
- Lokale data: Archiefgegevens en onderzoeksresultaten, uitsluitend beschikbaar in de FunderMaps-database.
In de meeste gevallen wel. Ook andere erkende bronnen kunnen als vastgesteld worden aangemerkt indien betrouwbaar en herleidbaar.
Nee. De analyse is gebaseerd op de huidige situatie. Klimaatscenario’s (zoals uit de Klimaateffectatlas) worden niet meegenomen.
Op basis van oppervlakte, type fundering, aantal adressen en gekozen afwerkingen. Prijzen zijn gebaseerd op marktdata en praktijkervaring. Deze worden periodiek aangepast aan de marktontwikkelingen en gaan uit van het volledig vervangen van de fundering.
Ja. Het Funderingsrisicorapport is in de meeste gevallen indicatief qua betrouwbaarheid; een taxateur beoordeelt de woning en de staat van de fundering op basis van visuele inspectie en marktkennis van eventuele, bekende funderingsproblemen in de buurt. Ook kan een taxateur een QuickScan adviseren als aanvullend onderzoek.
Ja, mits duidelijk is dat het een indicatief rapport betreft en geen technisch onderzoek.
Ja, de taxateur zal aan de hand van het Funderingsrisicorapport, zijn eigen inspectie en eventuele aanvullende informatie zich een beeld vormen van de kans op funderingsschade en dit meenemen in zijn waardeoordeel. Bij twijfel over de staat van de fundering zal de taxateur een QuickScan adviseren. Mochten de resultaten van dit onderzoek beschikbaar komen vòòr het uitbrengen van het taxatierapport dan neemt de taxateur de resultaten mee in het taxatierapport en het waardeoordeel. Omdat zowel het Funderingsrisicorapport als een QuickScan niet de diepgang hebben van een volledig funderingsonderzoek conform de KCAF-richtlijnen, blijft er een bepaalde mate van onzekerheid bestaan over de feitelijke situatie van de fundering en de eventuele herstelkosten.
Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO), onderdeel van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK), beheren gezamenlijk de onderzoeksrichtlijnen voor funderingsonderzoek. Dit doen zij in samenwerking met marktpartijen binnen de landelijke erkenningsregeling, Nederlandse gemeenten, waterschappen en woningcorporaties. Samen vormen zij de Richtlijnencommissie, die verantwoordelijk is voor het uitgeven van formeel erkende landelijke richtlijnen.
De zogenoemde fase 0-, fase 1- en fase 2-onderzoeken zijn commerciële varianten van funderingsonderzoek en worden niet formeel erkend door Stichting KCAF of de RVO.
Meer informatie over de onderlinge verhouding tussen richtlijnen is te vinden op deze pagina:
👉 https://www.kcaf.nl/beslisschema-funderingsonderzoek